Что нужно знать перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости?

Как только мечта о собственном деле начинает становиться реальностью, вопрос недвижимости для будущего офиса (или магазина) выходит на первый план. Однако не стоит торопиться с ее приобретением. Первые дни развития бизнеса — самые тяжелые: свободные деньги могут понадобиться в любую минуту. Для начинающего предпринимателя все-таки более актуальна аренда коммерческой недвижимости: среди множества предложений всегда найдется более-менее подходящий вариант.

Дешево — не значит экономно

Экономия — вещь хорошая, но только тогда, когда вы точно знаете, на чем экономить. Иначе говоря, средства, которые вам сохранит дешевая аренда коммерческой недвижимости, должны идти в оборот и в развитие бизнеса, а не на ремонт чужого ветхого помещения.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости формируется под воздействием множества факторов:

· тип и назначение помещения. Самыми дорогими считаются торговые помещения, далее следуют офисы и представительства, замыкают рейтинг склады;

· техническое состояние здания;

· наличие необходимой инфраструктуры и комфортной транспортной развязки;

· присутствие конкурентов в зоне досягаемости;

· логистика.

Постарайтесь досконально изучить роль каждого фактора в развитии вашего бизнеса, чтобы объективно взвесить достоинства и недостатки предложения и прикинуть издержки до того, как они предстанут во всей красе. Не забывайте и о представительской функции. Чем больше контактов предполагает ваше дело, чем респектабельнее должен выглядеть офис — это аксиома.

Аренда коммерческой недвижимости: «подводные камни»

Многие предприниматели отказываются от услуг агентств по недвижимости, не желая ничего слушать о комиссионных — а зря! Самостоятельный поиск коммерческой недвижимости требует значительно больших затрат времени и здоровья — если вы, что называется, не в теме, риск нарваться на мошенников очень велик, так как у человека непосвященного нет ни знаний, ни навыков проверки документации, подтверждающей право собственности арендодателя на сдаваемое помещение.

Во избежание недоразумений всегда настаивайте на составлении договора аренды коммерческой недвижимости при участии профессиональных юристов, заблаговременно убедившись, что помещение, которое вы собрались арендовать, действительно является нежилым, то есть никто не использует его в качестве места постоянного проживания. В противном случае сделку признают недействительной.

Особого внимания требуют переоборудованные квартиры, перевод которых в нежилой фонд невозможен при необходимости использования помещений, обеспечивающих проход к помещениям жилого фонда. Статья 22 Жилищного кодекса РФ запрещает перевод в нежилой фонд квартир, которые находятся на первом этаже, а также отдельных комнат жилой квартиры.

Акт перевода жилого помещения в нежилое должен быть заверен Администрацией городских и сельских поселений, а в Москве — Департаментом жилищной политики и жилищного фонда. Назначение коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, должно быть четко прописано в договоре аренды.

Как правильно составить договор аренды недвижимости?

Правильно оформленный договор аренды коммерческой недвижимости должен содержать следующие данные:

• паспортные данные арендодателя и арендатора;

• точный адрес здания, в котором располагается арендуемое помещение;

• детальное описание местоположения помещения в данном здании, подтверждаемое кадастровым паспортом или экспликацией в приложении;

• площадь помещения согласно кадастровому паспорту БТИ;

• возможность пересмотра объема арендной платы на протяжении срока аренды;

• включение в арендную плату либо исключение из нее амортизационных отчислений, налогов, коммунальных расходов и т. д.;

• срок, в течение которого арендодатель обязан сообщить арендатору о прекращении срока аренды;

• срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение в случае прекращения действия договора, поскольку с точки зрения закона договор аренды недвижимости считается автоматически продленным на неопределенный срок, если стороны не проинформировали друг друга о его расторжении;

• полный перечень нарушений, которые могут послужить основанием для досрочного расторжения договора. Классический пример — щекотливый вопрос субаренды, который каждая сторона по умолчанию толкует в свою пользу. Если арендодатель не устанавливает запрет субаренды в договоре аренды недвижимости, право сдать помещение в субаренду остается за арендатором;

• дополнительные права и обязанности сторон — ремонт, особые пожелания арендодателя к эксплуатации помещения и т. д.

К сожалению, договор аренды не дает стопроцентной гарантии от головоломного разбирательства в суде. Однако заключать его стоит уже потому, что корректное оформление сделки с четко прописанными правами и обязанностями сторон — беспроигрышный аргумент в глазах судьи.

Обратный звонок
 
Заявка на аренду